Casos reales de nuestros representados
01Una «modificación» que era una ampliación
Particular · cubierta de un hostal · Cádiz
+3.500 €al año acordadosAmpliación 5G sin pagar → negociación2025 · sigue abierta
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Una «modificación» que era una ampliación
Particular · cubierta de un hostal · Cádiz
Ampliación 5G sin pagar → negociación2025 · sigue abierta
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La compañía de infraestructuras pidió por email autorización para unas «modificaciones», sin más detalle. Es la misma propiedad del caso 06, que seguimos representando.
Estrategia
Pedimos un informe de los trabajos: eran equipos nuevos para el 5G y más espacio del que ocupaban. No autorizamos y propusimos negociar el contrato, renta incluida. La contraparte respondió que el contrato le permitía hacerlo sin permiso. Lo rebatimos por burofax, con argumentos jurídicos y advirtiendo de las consecuencias.
Resultado
Se abrió la negociación y se acordó una subida de 3.500 €/año. El documento que mandaron para firmar añadía más años de contrato y la renuncia de la propiedad al derecho de cesión. La propiedad decidió no firmarlo y la negociación sigue abierta con una propuesta más alta.
Por qué importa
Aquí pesa más la estrategia que la subida: qué necesita la operadora, qué le supone, hacia dónde va el sector y qué posición quiere tener la propiedad. Romper un acuerdo no se hace por enfado, sino con información.
02El miedo como argumento
Particular · edificio · Barcelona
Frenadala ampliación sin pagarBurofax de «riesgo» → proceso cerradoSin autorización de la propiedad
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El miedo como argumento
Particular · edificio · Barcelona
Burofax de «riesgo» → proceso cerradoSin autorización de la propiedad
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La operadora pidió por email autorización para unos trabajos en la antena. El propietario ya no tenía nuestro servicio contratado, pero nos derivó el email.
Estrategia
Pedimos un informe de los trabajos: era una ampliación de equipos y del espacio ocupado. No autorizamos. La operadora insistió en que podía hacerlo y nuestro departamento jurídico dejó la negativa por escrito, por burofax y justificada. Propusimos negociar, sin respuesta real.
Resultado
La operadora mandó otro burofax: la ampliación era urgente porque la instalación podía caer a la calle. Respondimos que, en ese caso, la responsable era ella, que tenía que actuar de inmediato y que lo comunicaríamos a la administración competente. El proceso se cerró.
Por qué importa
La desinformación y el miedo son una táctica habitual con las propiedades. Sin alguien que conozca el sector, la ampliación se habría hecho gratis.
03Renovación con subida de renta
Comunidad de propietarios · azotea · Barcelona
+39,8 %de renta16.455 € → 23.000 €/año2025 · contrato hasta 2037
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Renovación con subida de renta
Comunidad de propietarios · azotea · Barcelona
16.455 € → 23.000 €/año2025 · contrato hasta 2037
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El contrato, firmado en 2005, vencía en octubre de 2025. La comunidad había comunicado por burofax que no se renovaría en las mismas condiciones.
Estrategia
Nuestro informe situaba la renta de mercado entre 20.000 y 22.000 €/año. Con esa cifra como objetivo, negociamos con la compañía de infraestructuras antes del vencimiento.
Resultado
Acuerdo por encima del objetivo: 23.000 €/año, 12 años de duración con prórrogas de 5 y actualización anual por IPC solo al alza.
04Vencimiento sin acuerdo
Comunidad de propietarios · azotea · Sevilla
+233,9 %de renta5.390 € → 18.000 €/año2022 · con efectos desde 2021
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Vencimiento sin acuerdo
Comunidad de propietarios · azotea · Sevilla
5.390 € → 18.000 €/año2022 · con efectos desde 2021
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El contrato de 2004 venció sin acuerdo. La comunidad notificó que quedaba extinguido y la contraparte siguió ocupando la azotea.
Estrategia
Mantuvimos la posición y reclamamos por la vía legal el uso del emplazamiento sin contrato. Mientras tanto, seguimos negociando.
Resultado
Nuevo contrato de 10 años con efectos retroactivos, IPC anual y un 25 % más de renta por cada nuevo subarrendatario, que además necesita el consentimiento de la comunidad.
05Mantener la posición hasta el acuerdo
Comunidad de propietarios · edificio · Sevilla
+279,9 %de renta4.080 € → 15.500 €/año2024 · contrato hasta 2030
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Mantener la posición hasta el acuerdo
Comunidad de propietarios · edificio · Sevilla
4.080 € → 15.500 €/año2024 · contrato hasta 2030
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Contrato de 1998 con una renta de 4.080 €/año que vencía en octubre de 2023, sin propuesta aceptable sobre la mesa.
Estrategia
La comunidad mantuvo su posición y la llevó por la vía legal. Ante esa firmeza, la contraparte volvió a negociar.
Resultado
Acuerdo: 15.500 €/año, renta retroactiva al vencimiento (11.420 € de atrasos), gastos del proceso a cargo de la contraparte y un 25 % más por cada cesión autorizada.
06Subarriendo sin consentimiento
Particular · cubierta de un hostal · Cádiz
+47,3 %de renta11.200 € → 16.500 €/año2025 · acuerdo entre las partes
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Subarriendo sin consentimiento
Particular · cubierta de un hostal · Cádiz
11.200 € → 16.500 €/año2025 · acuerdo entre las partes
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La compañía de infraestructuras había subarrendado el emplazamiento a otra operadora sin consentimiento de la propiedad y sin pagar por ello.
Estrategia
Reclamamos la resolución del contrato por el subarriendo no consentido. Se cerró con un acuerdo entre las partes.
Resultado
Nueva renta de 16.500 €/año, 8.700 € por el subarriendo no pagado, gastos a cargo de la contraparte y un 25 % más de renta por cada nuevo subarriendo.
07Propuesta a la baja rechazada
Particulares · terreno rústico con torre · Córdoba
+275 %de renta2.000 € → 7.500 €/año2025 · 8.000 €/año desde 2027
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Propuesta a la baja rechazada
Particulares · terreno rústico con torre · Córdoba
2.000 € → 7.500 €/año2025 · 8.000 €/año desde 2027
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Los propietarios cobraban 2.000 €/año. Antes del vencimiento recibieron una oferta de pago único por 25 años que equivalía a unos 1.676 €/año: menos de lo que ya cobraban.
Estrategia
Rechazamos la oferta y se comunicó la resolución del contrato al vencimiento. A partir de ahí, negociación desde esa posición.
Resultado
Nueva renta de 7.500 €/año, con subida pactada a 8.000 €/año desde 2027 e IPC anual sin bajadas.
08La oferta «máxima» no era la máxima
Particulares · terreno rústico con torre · Murcia
+62,5 %sobre la oferta final12.000 € → 19.500 €/año2026 · contrato hasta 2035
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La oferta «máxima» no era la máxima
Particulares · terreno rústico con torre · Murcia
12.000 € → 19.500 €/año2026 · contrato hasta 2035
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La renta llevaba años bajando. Con el contrato a punto de vencer, la contraparte negoció directamente con la familia y puso por escrito su tope: «lo máximo», 12.000 €/año. Entonces la familia nos llamó.
Estrategia
Analizamos el emplazamiento (una torre con dos operadoras) y fijamos una posición por encima de ese tope.
Resultado
Contrato de 10 años a 19.500 €/año, retroactivo, sin posibilidad de marcharse los 5 primeros años y un 35 % más de renta por cada nueva operadora o cesión.
Los resultados empiezan antes de sentarse a negociar
Los resultados obtenidos por Civic parten, en primer lugar, del análisis de los datos del emplazamiento. Es necesario conocer la situación técnica, económica, contractual y jurídica de la propiedad antes de determinar qué posición debe defenderse. A partir de esa información se desarrolla un proceso estructurado.
- 1
Analizar los datos
Estudiamos el emplazamiento, la instalación, su utilización, los operadores presentes, el contrato, la renta, las condiciones económicas y la situación jurídica.
El objetivo es conocer con precisión cuál es la posición real de la propiedad.
- 2
Fijar los objetivos
Sobre la base de ese análisis determinamos qué resultado debe perseguirse: la renta objetivo, las condiciones contractuales que deben modificarse, los derechos que debe conservar la propiedad, las garantías que deben incorporarse y los límites sobre la utilización del emplazamiento.
Los objetivos no se improvisan durante la negociación. Se fijan previamente sobre la base de información y datos.
- 3
Diseñar la estrategia
Una vez definidos los objetivos, establecemos cómo alcanzarlos. La estrategia tiene en cuenta la situación concreta del emplazamiento, el contrato vigente, el momento contractual, las características de la contraparte, los posibles escenarios de negociación y las alternativas si no se alcanza un acuerdo.
Cada negociación puede requerir un recorrido diferente. El objetivo permanece definido; la estrategia establece cómo llegar hasta él.
- 4
Disponer de los conocimientos y recursos necesarios
Definir una estrategia no es suficiente. Es necesario disponer de la capacidad para ejecutarla durante todo el proceso.
Civic aporta conocimiento del sector, información técnica y económica, capacidad contractual y jurídica, experiencia negociadora, lo aprendido en otros emplazamientos y los recursos necesarios para mantener la posición de la propiedad.
- 5
Mantener el proceso de negociación
Una negociación puede prolongarse: nuevas propuestas, periodos sin avances, vencimientos contractuales o ausencia de acuerdo. Por eso la capacidad negociadora no depende únicamente de una buena propuesta inicial, sino de poder mantener los objetivos y la estrategia durante todo el proceso.
Cuando la defensa de la posición lo exige, Civic dispone de la estructura necesaria para continuar.
Análisis. Objetivos. Estrategia. Capacidad de ejecución. Ese es el proceso sobre el que Civic construye sus resultados.
No todos los emplazamientos tienen el mismo valor, no todas las propiedades parten de la misma situación y no todas las negociaciones requieren la misma estrategia. Primero determinamos cuál es la posición real de la propiedad. Después fijamos los objetivos, diseñamos la estrategia y aportamos los recursos y conocimientos necesarios para mantenerla hasta el final del proceso.